Si no eres residente en España y vendes una propiedad allí, estás sujeto al Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial (CGT) y a algunas normas específicas de retención. Aquí tienes un resumen claro:
1. Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial (CGT)
- Tipo para no residentes (UE/EEE/países con convenio fiscal): 19% sobre la ganancia (*).
- Tipo para no residentes fuera de la UE/EEE: 24% sobre la ganancia (por ejemplo, ciudadanos del Reino Unido desde el Brexit).
- La “ganancia” = Precio de venta – Precio de compra – gastos deducibles (notario, abogado, agencia inmobiliaria, mejoras, impuestos pagados al comprar, etc.).
2. Retención Obligatoria del 3%
- Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y pagarlo directamente a la Agencia Tributaria Española (Hacienda).
- Esto no es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta del CGT.
- Después de la venta, debes presentar la declaración (Modelo 210) para calcular el CGT real:
- Si el 3% retenido es mayor que el impuesto debido, puedes solicitar la devolución.
- Si es menor, deberás pagar la diferencia.
3. Otros Impuestos/Gastos Posibles
- Plusvalía Municipal: Impuesto local cobrado por el Ayuntamiento sobre el incremento de valor del terreno desde la compra. El cálculo depende del valor catastral y los años de propiedad.
- Gastos de agencia, notaría y registro: Los costes de venta a menudo se pueden deducir de la ganancia.
Ejemplo
- Compraste por €150,000, gastaste €10,000 en mejoras/gastos y vendes por €250,000.
- Ganancia neta = €90,000.
- Si eres residente en la UE → CGT = €17,100 (19%).
- Retención del comprador del 3% = €7,500.
- Presentas la declaración → Pagas la diferencia €9,600.
Ejemplo: Vendedor No Residente del Reino Unido
- Precio de compra: €150,000
- Mejoras/gastos: €10,000
- Precio de venta: €250,000
- Ganancia neta: €250,000 – (€150,000 + €10,000) = €90,000
- Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial (CGT)
- Tipo para no residentes del Reino Unido: 24%
- Impuesto = 24% de €90,000 = €21,600
- Retención del 3%
- Retención del comprador = 3% de €250,000 = €7,500
- Pagado directamente a Hacienda como adelanto del CGT
- Liquidación final
- CGT debido: €21,600
- Menos retención: €7,500
- Importe adicional a pagar: €21,600 – €7,500 = €14,100
⚠️ A diferencia de los vendedores de la UE, como vendedor del Reino Unido no disfrutas de ciertas deducciones, y el tipo del 24% se aplica en su totalidad.
Ejemplo de No Residente del Reino Unido con Ganancia Pequeña o Nula
Ejemplo 1: Ganancia pequeña
- Precio de compra: €245,000
- Mejoras/gastos: €5,000
- Precio de venta: €255,000
- Ganancia neta: €5,000
- CGT (24%) = €5,000 × 24% = €1,200
- Retención del 3% = 3% de €255,000 = €7,650
👉 Has pagado de más.
- CGT debido: €1,200
- Retención: €7,650
- Devolución que puedes reclamar: €7,650 – €1,200 = €6,450
Ejemplo 2: Sin ganancia (break-even)
- Precio de compra: €250,000
- Precio de venta: €250,000
- Ganancia neta: €0
- CGT (24%) = €0
- Retención del 3% = 3% de €250,000 = €7,500
👉 Pagaste €7,500 de más.
- CGT debido: €0
- Retención: €7,500
- Devolución a reclamar: €7,500
Ejemplo 3: Pérdida
- Precio de compra: €250,000
- Precio de venta: €230,000
- Ganancia neta: –€20,000 (pérdida)
- CGT (24%) = 0 (no hay impuesto sobre pérdidas)
- Retención del 3% = 3% de €230,000 = €6,900
👉 Puedes reclamar los €6,900 completos.
Cómo Solicitar la Devolución
- Presenta el Modelo 210 ante Hacienda dentro de los 4 meses siguientes a la venta.
- Adjunta prueba del precio de compra, gastos y el pago de la retención del 3% realizado por el comprador (Modelo 211).
- Las devoluciones suelen tardar 6–12 meses en procesarse.
